個人再生の住宅ローン特則とは

現在、景気悪化で収入減に苦しむ人が増えています。生活費にも事欠く中で、住宅ローンを抱えている人は支払いに窮してしまうでしょう。

どうしてもローンの支払いができない場合は、債務整理により負債を整理できます。

とはいえ「借金を払えないなんて言ったら、自宅を取り上げられるのでは？」と恐れている方も多いでしょう。

結論を言えば、債務整理をしたからといって、必ずしも自宅を処分される訳ではありません。

債務整理には任意整理、個人再生、自己破産があり、このうち個人再生は大幅な借金減額が可能で、かつ「住宅ローン特則」が適用されればマイホームを守れるのです。

借金の整理をしても住宅に住み続けられるのであれば、生活再建の目途も立つでしょう。

マイホームを失わずに済む住宅ローン特則とはどのような制度なのでしょうか？

１．個人再生の住宅ローン特則とは

(1) 住宅ローン特則のメリット

住宅ローン特則は個人再生に定められた制度で、借金返済ができなくなった人がマイホームを失うことなく経済的再生を図るためのものです。

個人再生は債権者平等の原則があり、基本的に特定の債権者だけ整理対象から外すことはできません。しかし、住宅ローン特則が適用されると、個人再生の対象から住宅ローンだけ外せるのです。

住宅ローンが整理対象外となれば個人再生の影響を受けなくなるので、マイホームを失わずに済みます。

(2) 住宅ローン特則の仕組み

簡単に、住宅ローン特則の仕組みについて解説します。

通常、住宅ローンを組むときは、銀行や保証会社が不動産を担保とした「抵当権」を設定します。
抵当権は民事再生法・破産法の影響を受けることなく行使できる権利ですので、債権者に個人再生をすると伝えれば抵当権を行使されます。

つまり通常の、住宅ローン特則の付かない個人再生をすると、銀行や保証会社によって住宅が競売にかけられ売却されてしまうのです。

個人再生をしたら借金は大幅減額してもらえますが、再生計画に基づいて残債を弁済しなければなりません。しかし、マイホームを失ってしまえば生活基盤がなくなるので、経済的に立ち直れなくなる恐れがあり、再生計画の履行にも支障がでるでしょう。

そうしたことがないよう、個人再生では住宅ローン特則が設けられており、個人再生の対象から住宅ローンを外すことで、抵当権の行使を免れる仕組みを作っています。

つまり、制度の適用により住宅が競売にかけられ売却されるのを防げるのです。

個人再生はもともと多重債務者の生活再建を支えるために作られた比較的新しい制度です。

それまで多額の借金を整理するには自己破産で財産を手放すしかなく、借金がなくなっても肝心の生活再建がままならないケースが多々ありました。

また、任意整理と自己破産の開きが大きかったこともあり、債務者救済の観点から2001年に法律が改正され、中間的な制度として個人再生制度が新たにスタート。制度の適用により多額の借金を整理しても財産を失わずに経済的に立ち直れるようになったのです。

２．住宅ローン特則の条件

住宅ローン特則が適用されれば生活再建に弾みがつきますが、希望をすれば誰でも制度を利用できるというわけではありません。

住宅ローン特則適用には条件があり、その全てを満たすことが求められます。

(1) 住宅の購入やリフォームに必要な資金であること

住宅ローン特則の対象となるのは、住宅建設やリフォーム用の資金だけです。

住宅ローンの借り換えを行っている場合も、従前と同一性を維持していれば対象となります。

(2) 住宅ローンに銀行または保証会社の抵当権がついていること

住宅ローン特則の適用は、住宅ローンの債権者である銀行または保証会社の抵当権がついていることが前提です。

(3) 不動産に住宅ローン以外の抵当権がついてないこと

マイホームに住宅ローン以外の抵当権がついていると、住宅ローン特則は適用できません。
一部金融機関では不動産を担保としたローンがあり、そうした商品の融資を受けて複数の抵当権がついている場合はNGです。

この場合、住宅ローン以外で抵当権がついている債務の弁済をすれば住宅ローン特則の適用を受けられます。

しかし、個人再生では特定の債権者だけ優遇して弁済することを禁じているので、対処法については弁護士に相談をするようにしてください。

(4) 債務者本人が所有している居住用であること

住宅ローン特則の適用を受けられるのは、債務者本人が所有する居住用住居1棟のみです。

投資目的のマンション、事業用住宅、別荘やセカンドハウスは対象外です。

(5) 保証会社から代位弁済を受けた場合は、6ヶ月を経過していないこと

個人再生前に住宅ローンを滞納している場合、3～6ヶ月ほどで期限の利益を失うので、その時点で保証会社から代位弁済が行われます。

住宅ローン特則が適用されるのは代位弁済から6ヶ月以内で、期限内であれば代位弁済がなかったことにできます。
つまり住宅ローンをもとの状態に戻せるのです（これを住宅ローンの巻き戻しと言います）。

３．住宅ローン特則を利用する場合の注意点

住宅ローン特則が適用されればマイホームを守れますが、制度の利用に当たってはいくつか注意点があります。

(1) 住宅ローンの返済は続ける必要がある

住宅ローン特則が適用されても住宅ローンが減免されるわけではないので、個人再生ご依頼後だけでなく、再生計画が認可された後も引き続き住宅ローンの返済は続けなければなりません。

したがって、住宅ローン特則の適用を受けるには、個人再生後に再生計画の履行と住宅ローン返済ができる収入があることが前提となります。

ただし、住宅ローン返済についてリスケジュールは可能です。最大10年まで延長できる可能性があるので、債権者と弁済計画について話し合いをする余地はあります。

(2) 清算価値保証の原則で債務額が上がる可能性

個人再生をすると借金を大幅に減額できますが、清算価値保証の原則があります。

清算価値とは、持っている資産を全て換金した場合の総額のことです。
清算価値保証の原則とは、簡単に言えば手持ちの資産以上の弁済をしなければならないというルールです。

この清算価値保証の原則により問題となるのは、住宅の時価評価額が住宅ローン残高を上回るケースです。

住宅ローンの残債よりマイホームの時価評価額の方が高ければ、差額は財産とみなされます。個人再生では法律で最低弁済基準額が定められていますが、清算価値保証の原則により手持ちの資産以上は弁済しなければなりません。

例えば、Aさんが住宅ローン以外の負債400万円の支払いに窮し個人再生をする場合、法律で定められた最低弁済基準額は100万円ですので、資産がなければ100万円まで負債を圧縮できます。つまり300万円の減額を受けられるのです。

しかし、仮にAさんが住宅を持っていて、住宅ローン残高1,000万円に対し住宅の資産価値が1500万円だった場合、差額の500万円は資産とみなされるので、清算価値保証の原則が適用されれば負債減額を受けられなくなり、個人再生をする意味はなくなります。

この場合、清算価値保証の原則のない任意整理に切り替えるなどして、負債を減額していく方法も選択肢に入ります。

(3) 手続きが複雑なため弁護士への依頼が必須

住宅ローン特則は適用の要件も多く手続きが複雑なため、成功させるには弁護士への依頼が必要です。。

弁護士に依頼をする際は、できるだけ個人再生の実績豊富な弁護士に相談をすることをおすすめします。

４．個人再生をしたい方は弁護士へ相談を

個人再生には住宅ローン特則があり、適用されればマイホームを失うことなく借金を大幅減額してもらえます。

しかし、個人再生は裁判所を通じた厳格な手続きで、満たすべき要件も提出書類も多く、専門家のサポートがないと失敗に終わる可能性高いでしょう。

個人再生に失敗すると以前の状態に戻ってしまうので、借金減額できないばかりか、住宅を競売にかけられてしまう恐れがあります。

また、本コラム作成現在、弁護士が付かないで千葉地裁に個人再生が申し立てられた場合には、再生委員が選任され、再生委員との面談が必須であり、再生委員の報酬として少なくとも１５万円の積み立てが必要になります。司法書士に申立書類作成を依頼した場合には、司法書士費用のほか、この再生委員の費用も必要になります

そのため、個人再生で住宅を守りたい場合は速やかに弁護士に相談をしてください。

泉総合法律事務所千葉支店では個人再生の解決実績が豊富にございます。お客様のマイホームだけは守りたいという気持ちに寄り添いながら、経験豊かな弁護士が状況を丁寧にお伺いし、ベストの解決方法を提案させて頂きます。

借金問題は早く対処するほど解決の選択肢は増えるので、結論を先延ばしにするのは得策ではありません。

個人再生の相談は何度でも無料です。また弁護士費用についても分割払いに対応していますので、どうぞ費用の心配をすることなくお気軽にご相談ください。